房屋貸款

如果你問我，存錢好還是借錢好？我的答案會是借錢。表面上看起來，借錢負債是人們最不願意面對的窘境，這對那些窮途末路的人來是沒錯，但如果你不是因為窮困潦倒而借錢負債，也不是因為惡性負債而債台高築，那麼我很肯定的告訴你，借錢絕對會比存錢好。怎麼說呢？我在一本書看過一段話我覺得很有道理，也簡單扼要的把我想表達的想法說明清楚，內容敘述到，很多人不懂得怎麼投資，所以當身邊有多的閒錢就會想存起來，但是銀行的利息低的可憐，要等到何時才能致富？但如果你把多餘的閒錢加上跟銀行借錢，學習如何正確有效的投資，你獲得的利潤就會遠比銀行利息高。

把錢放在銀行裡還不包括通貨膨脹後幣值可能性的降低，所以存款裡的錢會越來越薄，我舉個最簡單的例子，如果你身上有200萬，第一個選擇是銀行的儲蓄定存，陸續反覆的定存後到期再定存再到期，20年後你的存款就能在270萬元左右。但是得考慮20年後通貨膨脹造成的幣值降低，所以20年後的270萬很有可能只是今日的240萬甚至更低。第二個選擇是把200萬分割開來，150萬拿去付房屋的頭期款，然後跟銀行借錢申請房屋貸款，假設房子的總價是1000萬，那就是跟銀行借錢850萬，花20年的時間每個月付房貸35000~40000左右，20年後付清所有房貸，而房屋就是你名下的保值財產。

當然你會說，如果是第一個選擇，那每個月的薪水也是能存下來，20年後加上存款裡的270萬，少說也有個1200多萬啊！對，以數字來說，1200多萬的確比去買房所存下的錢更多，但是這裡我想說的觀念就是，如果你每個月的薪水有5萬，把原本要付房貸的40000拿去存在銀行，利息能有多少？如果通貨膨脹的情況比想像中嚴重，你20年辛辛苦苦存下的錢會剩多少？足不足夠在你20年後買一間一樣的房子？我說過，借錢負債其實是一種逼迫自己規劃財務的動力，你借錢買了房子，每個月薪水就必須規劃出給付房貸的部份，如果沒有借錢負債，你確定你每個月月薪5萬都能存下4萬元在銀行嗎？

最近景氣轉好，房市也跟著活絡了起來，身邊有些朋友已經開始規劃購買房子，不過在大家跟銀行借貸買房前，還是有些眉眉角角要提醒大家。想要購買多房住家的朋友在跟銀行借貸往來上會比較容易，原因是住家型的房屋本身的價值較高，無論是新屋或是二手屋在價格上都算是比較漂亮，對於銀行來說，住家型房屋拿來抵押借貸幾乎都能貸款近8成左右。相對的，如果是購買套房型住家的朋友，銀行的相關規定就嚴格許多，一來是銀行會認為套房型住家價值有限，購買套房的人不是拿來投資當包租公就是本身資產較少，所以把套房型住家拿來跟銀行抵押借貸的成數就落在最高6成左右。

想購買套房型住家的朋友看到這裡千萬別急著灰心，銀行也不是因為對想買套房的人大小眼，而是套房增值的幅度上相較於住家低且緩慢，所以在風險評估考量上就會高出許多。但是在銀行眼中，也是有例外的套房案例，像是處於都市蛋黃區、交通便利生活機能優良的套房，就有可能增加到8成的貸款。除了套房本身要有各種優勢外，借貸人本身的借貸條件也要很優質，像是有較高的薪資收入、資歷久且穩定的工作、或是以往跟銀行的往來信用評分很高，那麼有些銀行就會放寬標準放套房型住家借貸到8成的貸款。

這幾個月來因為新冠肺炎疫情的關係，很多行業跟景氣都處在低迷的階段，所以也有蠻多銀行願意把房屋貸款的成數拉高，而且不設限於哪種類型的房屋，大家可以多探聽多比較再選擇更適合自己的銀行借貸。只是這個機會得好好把握，最近中央銀行已經在約談許多銀行，認為今年以來，許多銀行在購置住宅貸款及建築貸款增加比例速度太快，也就是說，銀行的借貸金融產品有非常多種，但是今年房貸的比較有明顯增加的情況，這樣一來容易造成助長有心人想要炒房炒地的情況發生。所以在銀行把借貸成數拉低、利率拉低、縮短寬限期之前，大家動作得加快，才能夠把最大利益歸於自身。

我們常見的房屋借貸種類，不外乎就是最基本的房屋貸款、轉貸增貸、以及二胎借貸，甚至現在還有所謂的三胎貸款，剛好趁這個機會把所有與房屋有關的借貸模式一次講解清楚。在解說這些借貸種類之前也想提醒大家，雖然房屋屬不動產在申請過程中是非常有利的借貸抵押物，但仍需衡量自身的還款能力，再去判斷什麼樣的借貸模式是符合需求又不會造成過大壓力的，才是申請房屋貸款的唯一原則。

房屋貸款顧名思義就利用房屋向銀行抵押借貸，銀行則是會根據房屋的所在地段、屋齡、坪數大小與生活機能評估出可以申貸的金額，然後再根據借貸人的還款能力、借貸條件等等，來擬定出借貸的年限與還款方式。這時候抵押權就在銀行手上，你必須按照借貸契約上的規定按時還款，千萬不要延遲或是漏繳房屋貸款，以免房子受到法拍的下場。轉貸則是當有其他的銀行能夠提供更優惠的借貸利率或是能夠延長房貸的繳款期限時，你就可以考慮轉貸到其他銀行去。增貸則是當我們申請房屋借貸也按時繳還本金利息一段時間後，向原借貸銀行再次申請貸款，利率會比原本的房屋借貸再低一點點。

那麼，所謂的二胎、三胎，就是將房屋設定給除了原貸款銀行以外的第二人或第三人，使他們成為這間房子的第二順位及第三順位的債權人。二胎借貸目前有些銀行還是能夠受理申請，三胎則是民間的借貸融資單位居多，當我們需要運用到更多資金時，就能夠以二胎、三胎的方式進行借貸。原則上三胎貸款幾乎沒有銀行會承辦，所以三胎借貸的部份都是直接向民間的借貸融資單位辦理，借貸條件比銀行來的寬鬆有彈性空間，可以申貸的金額也較高，要注意的地方是必須找到安全可靠而且合法的民間借貸融資單位，才能保障自己的權益。

當然，當你已經將房子借貸到三胎的時候，表示你所承受的借貸壓力已經非常緊繃，所以在進入到三胎之前還是得謹慎思考，這筆錢我是不是非借不可？未來我得負擔的還款壓力會更重？三胎已經是最後一條路不能再回頭了？我看過太多案例都是輕易的拿房子去借貸，從一胎、增貸、二胎又三胎，最後卻因為還款期限過長或是還款壓力過重而導致房屋被法拍還債，絕對不會是你想要的結果。就像銀行的那些警語告訴你的，謹慎理財信用至上，維持住良好的信用才能使自己的金錢之路更寬廣。